[스크랩] 공매의 단점
자산관리공사의 공매에도 관심을 가지고 있는데 공매물건(체납압류 물건)중 우량물건은 토지나 전답 등이고 아파트등 주거용 부동산은 우량물건이 적은 것 같습니다.
아마도 상품성이 좋은 아파트가 체납 압류되면 공매를 피하기 위해 세금 등을 바로 납부하지만 상품성이 떨어지는 물건에 압류가 되면 공매가 되도록 방치하는 것으로 보입니다.
특히 공매는 경매보다 매수에 있어 안정성이 떨어지는데 그 이유는 세금체납으로 공매가 진행되다가 세금의 일부가 변제되면 매각이 보류되거나 완제되면 매각이 취소되는 사례가 대단히 많아 경매보다 매수에 있어 안정성이 떨어지는 것으로 보입니다.
따라서 공매에 응찰하기 위해서는 세금 체납액이 큰 물건만을 골라서 선별적으로 응찰하여야 공매진행이 보류되거나 취소되는 일이 발생하지 않으므로 사전에 세무서등에 이를 확인 후 응찰을 하여야 낭패를 보는 일이 없을 것으로 보입니다.
자산관리공사의 공매의 종류에는 여러 종류가 있는데 그 중에 세금체납으로 인한 국세징수법상 압류재산 공매는 민사집행법상 경매와 거의 동일하다고 보면 됩니다. 경매와 용어만 약간 다를 뿐 말소기준등기도 같습니다.
다만 대항력 있는 임차인이 배당요구까지 한 경우에 당해세 등 세금이 최우선 변제되기 때문에 인수되는 보증금의 액수가 예상보다 늘어날 수 있으므로 배당금의 계산에 주의를 기울여야 합니다.
또한 공매는 인도명령 제도가 없어 반드시 명도소송으로만 점유자를 내보낼 수 있어 낙찰받은 후 명도소송 진행 등으로 장기간 물건의 사용이 제한되는 불이익이 발생할 수 있습니다.
(관련 국세징수법)
제69조 (공매취소의 공고) 세무서장은 매각결정통지 전에 당해 재산의 압류를 해제한 때에는 그 공매의 취소를 공고하여야 한다. <개정 2002.12.26>
제71조(공매의 중지) ①공매를 집행하는 공무원은 매각결정통지 전에 체납자 또는 제3자가 그 국세·가산금과 체납처분비를 완납한 때에는 공매를 중지하여야 한다. 이 경우에는 매수하고자 하는 자들에게 구술 또는 기타의 방법으로 알림으로써 제69조의 규정에 의한 공고에 갈음한다. <개정 2002.12.26>
제78조 (매각결정의 취소) ①세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 뜻을 매수인에게 통지하여야 한다.
1. 제75조의 규정에 의한 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 압류와 관련된 체납액 및 체납처분비를 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우
2. 제76조의 규정에 의하여 최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우
②제1항제1호의 규정에 의하여 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우에 계약보증금은 매수인에게 반환하고, 제1항제2호의 규정에 의하여 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우에 계약보증금은 국고에 귀속한다